Czy potrzebuję pozwolenia na budowę domku ogrodowego?

Zapomnij o „zezwoleniu budowlanym” i „zgłoszeniu”. Zastąpiła je nowa nazwa „zezwolenie na zamiar”. Nowe prawo budowlane, które weszło w życie 1. 7. 2024, przygotowało dla wszystkich budowniczych nie tylko nowe pojęcia, kryteria i limity, ale także uprościło cały proces. Świetna wiadomość jest taka, że teraz możesz zbudować duży domek ogrodowy bez zezwolenia, nawet w przypadku prefabrykowanych domków ogrodowych GARDEON. Jakie warunki musisz spełnić, aby móc od razu budować?

Wielką zmianą w ramach nowego prawa budowlanego nr 283/2021 Sb. jest terminologia. Pojęcia zezwolenie budowlane i zgłoszenie nie są już od 1. 7. 2024 używane i łączą się w jedną nazwę: zezwolenie na zamiar. Nowe prawo budowlane definiuje również nowe zobowiązania, zezwolenia, regulacje oraz związane z nimi obowiązki związane z budową domku ogrodowego.

Co właściwie oznacza zamiar? Zamiar w nowym prawie budowlanym oznacza budowę, zespół budowli, urządzenia, utrzymanie ukończonej budowli, zmianę przeznaczenia terenu, podział lub scalanie działek oraz ustalenie strefy ochronnej. (§ 4 ust. 1 prawa budowlanego).

Więcej swobody dla majsterkowiczów i ogrodników

Dlaczego teraz warto zająć się prawem budowlanym (SZ) przy budowie domku ogrodowego?

Jeszcze większy domek ogrodowy

Do lipca 2024 roku można było zbudować domek ogrodowy o maksymalnej powierzchni zabudowy 25 m² bez zezwolenia budowlanego. Teraz można zbudować większą konstrukcję bez zezwolenia na zamiar. Taka konstrukcja może mieć od lipca 2024 do 40 m² przy spełnieniu kilku dodatkowych warunków.

Wyłącznie jedno postępowanie o zezwolenie na zamiar

Wszystkich potencjalnych wnioskodawców o zezwolenie na pewno ucieszy, że teraz jest tylko jedno postępowanie i nie ma potrzeby osobno rozwiązywać zezwolenia budowlanego i zgłoszenia. Proces jest znacznie prostszy.

Zezwolenie na budowę poza zakresem zamiaru

Kiedy przyjrzymy się dokładniej prawu budowlanemu, pojawia się tam określenie „zezwolenie na zamiar” (§ 197) oraz „zezwolenie na budowę” (§ 211). Nadal jest to jedno postępowanie, z tą różnicą, że w przypadku zezwolenia na budowę muszą być spełnione oprócz warunków dla zezwolenia na zamiar dodatkowe wymagania dla zezwolenia na budowę określone w § 211 NSZ.

Definicja domku ogrodowego według prawa

Domek ogrodowy należy do kategorii budowli drobnych. Jest to funkcjonalna budowla mniejszego zakresu o niższych kosztach zakupu, zbudowana na działkach domów jednorodzinnych, domków letniskowych lub chat. Do tej kategorii należą zarówno domki ogrodowe, jak i wiaty czy pergole.

Sposób wykorzystania domku ogrodowego

Celem wykorzystania takiej budowli jest zazwyczaj przechowywanie narzędzi, sprzętu ogrodowego, drewna czy sezonowego wyposażenia. Może być również wykorzystywana jako obiekt rekreacyjny, pracownia lub warsztat do działalności niezarobkowej lub na przykład jako oddzielne biuro obok domu.

Ważne: Domek ogrodowy nie jest przeznaczony do stałego zamieszkania.

Budowla drobna vs. budowla prosta

Nie każda budowla jest taka sama. Jedna może obejść się bez zezwolenia na zamiar, a druga nie.

Budowle drobne

Budowle drobne, czyli także domki ogrodowe o powierzchni zabudowy do 40 m² i maksymalnej wysokości do 5 m, które nie są przeznaczone do zamieszkania i które spełniają wszystkie kryteria określone przez prawo, nie potrzebują zezwolenia na zamiar ani odbioru budowlanego.

Konkretnymi przykładami budowli drobnych według załącznika nr 1 SZ znajdujących się na działce domu jednorodzinnego lub budowli do rekreacji rodzinnej, czyli do działalności niezarobkowej są:

• szopa
• altana
• warsztat
• magazyn
• sauna
• drewniak
• wiata

Do kategorii budowli drobnych należą także nowoczesne domki ogrodowe GARDEON oraz domek ogrodowy na wymiar, który w GARDEONie zostanie stworzony na życzenie i spełnia warunki prawne.

Do budowli drobnych należą również budowle w osadzie ogrodniczej oraz budowle na terenach rekreacyjnych (zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego). W ramach osady ogrodniczej należą tutaj ponownie domki ogrodowe, szopa, altana, magazyn i wiata. Przy wykorzystaniu terenu do rekreacji budowle, w tym konstrukcja fundamentowa, do 55 m² powierzchni zabudowy i do 4 m wysokości na działce.

Należy tutaj również szklarnia do 40 m² powierzchni zabudowy i do 5 m wysokości bez piwnicy lub basen do 40 m² powierzchni zabudowy na działce domu jednorodzinnego lub do rekreacji rodzinnej. Do realizacji budowy wszystkich tych obiektów nie ma potrzeby obiegać urzędów.

Budowle proste

Budowle proste w przeciwieństwie do tego wymagają zezwolenia na zamiar i odbioru budowlanego, jednak proces uzyskiwania zezwolenia na zamiar jest prostszy (dokumentacja projektowa, krótsze terminy itp.).

Konkretnymi przykładami budowli prostych według załącznika nr 1 SZ, do których w dużej mierze należą przede wszystkim garaże różnego typu do 5 m wysokości, bez względu na powierzchnię czy materiał:

• samodzielny garaż
• garaż dla dwóch i więcej stanowisk
• garaże szeregowe

Dla pełności do kategorii budowli prostych należy również dom jednorodzinny, budynek mieszkalny z najwyżej dwoma kondygnacjami nadziemnymi i jedną podziemną, domek letniskowy, chata letniskowa oraz budynek pomocniczy (budowla do zamieszkania do 80 m² powierzchni zabudowy i do 5 m wysokości).

Budowle, które nie spełniają powyższych kryteriów, zaliczamy do kategorii Inne budowle.

Domek ogrodowy bez zezwolenia na zamiar budowlany

Jak duży może być domek ogrodowy bez zezwolenia budowlanego, a właściwie bez zezwolenia na zamiar budowlany? Co jeszcze musi spełnić, aby nie było potrzeby formalnego zezwolenia na budowę?

Zezwolenie na zamiar (w pierwotnym brzmieniu zgłoszenie budowy i zezwolenie budowlane) ani późniejszy odbiór budowlany nie są potrzebne, jeśli zarówno nieocieplone, jak i ocieplone domki ogrodowe stanowią trwałą budowlę (trwale związane z gruntem) i spełniają poniższe warunki.

Domek ogrodowy bez zgłoszenia i zezwolenia budowlanego (zezwolenia na zamiar)

Nie ma znaczenia, czy chodzi o domki murowane, drewniane czy prefabrykowane domki ogrodowe. Istotne są parametry budowli oraz sposób użytkowania takiej budowli drobnej.

• Powierzchnia zabudowy nie przekracza 40 m² (budynek do 80 m²).
• Wysokość budynku wynosi maksymalnie 5 m.
• Budynek zawiera najwyżej 1 kondygnację nadziemną oraz piwnicę o głębokości maks. 3 m.
• Domek ogrodowy znajduje się na działce domu jednorodzinnego lub budynku przeznaczonego do rekreacji rodzinnej (może również znajdować się na działce przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego jako „osada ogrodnicza” lub na terenie przeznaczonym do rekreacji rodzinnej).
• Nie jest to budynek przeznaczony do działalności gospodarczej.
• Domek znajduje się co najmniej 2 m od granicy działki.
• Po realizacji budynku co najmniej 50 % powierzchni działki pozostanie niezabudowane, aby działka mogła wchłaniać wody opadowe.
• Umiejscowienie domku ogrodowego jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego gminy.

Szczegółowe specyfikacje znajdziesz na stronie Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Czech.

Tego rodzaju drobną budowlę można zrealizować bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz nie wymaga również późniejszej odbioru budowlanego. Formalne pozwolenie nie jest potrzebne.

Zawsze przestrzegaj prawa budowlanego

Pamiętajmy jednak, że prawo budowlane zawsze ma zastosowanie i zawsze należy przestrzegać jego podstawowych warunków, w tym ogólnych wymagań.dotyczących budowy zgodnie z § 143 i następnych paragrafów (odległości budynków, wymagania techniczne dotyczące budynków itp.).

W przypadku niedotrzymania warunków określonych nowym prawem budowlanym, może na Ciebie nałożyć stosunkowo wysoką karę za wykroczenie zgodnie z § 301–304.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę

Wszystkie budowy, które nie mieszczą się w kategorii drobnych budowli wymienionych wyraźnie w załączniku nr 1 do ustawy budowlanej, zawsze wymagają pozwolenia na budowę i późniejszej odbioru budowlanego.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Przed zatwierdzeniem pozwolenia na budowę konieczne jest przesłanie kilku dokumentów i formularzy. Wniosek o pozwolenie na budowę jest prosty. Wszystko można studiować i składać online.

Podsumowanie: proces uzyskiwania pozwolenia

• Drobne budowle – inwestor nie musi składać wniosku o pozwolenie na budowę. Wystarczy przestrzegać podstawowych wymagań dotyczących budowy oraz powyższych kryteriów.
• Proste budowle – inwestor musi złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Cały proces jest jednak szybszy, na przykład krótsze terminy wydania, prostsza dokumentacja projektowa itp.
• Inne budowle – inwestor musi złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. W tym przypadku mamy do czynienia z pełnoprawnym procesem uzyskiwania pozwolenia.

Portal inwestora

Czy znasz portal inwestora, a konkretnie Portal Administracji Budowlanej? Jest to nowy system informacyjny uruchomiony w lipcu 2024, za pośrednictwem którego powinna odbywać się wszelka komunikacja między inwestorem, projektantem, urzędnikiem budowlanym a odpowiednimi organami.

W tym systemie można rejestrować dokumentację projektową, składać wnioski, kontrolować stan postępowania lub po prostu śledzić, jakie budowy są planowane w Twoim otoczeniu. Wszystko online.

Wszelką komunikację z urzędem budowlanym zalecamy realizować za pośrednictwem tego portalu, do którego łatwo zalogujesz się przez tożsamość obywatela (eDowód lub tożsamość bankową).

Właśnie tutaj możesz elektronicznie i bez konieczności wizyty w urzędzie budowlanym złożyć wniosek o:

• wstępną informację dotyczącą planowanego zamiaru,
• samodzielne rozpoczęcie postępowania o pozwolenie na budowę i późniejszą odbiór budowlany.

link do artykułu o garażach, gdy będzie gotowy i opublikowany

Przydatne linki

• Wszystko o rozporządzeniu do ustawy budowlanej nr 283/2021 Dz.U.
• Tekst ustawy w zaktualizowanej wersji w Dzienniku Ustaw

Formularze i gdzie je pobrać

Zgodnie z ustawą budowlaną przed rozpoczęciem jakiejkolwiek budowy (domku ogrodowego, pergoli lub wiaty) należy przedłożyć kilka dokumentów i wypełnionych formularzy.

W ramach jednego postępowania urząd budowlany sam zapewnia stanowiska i opinie odpowiednich organów. Całe postępowanie jest tzw. na jedno pieczątki. Wszystko rozwiązywane jest wyłącznie w jednym postępowaniu o pozwolenie na budowę. Częścią wniosku jest również uiszczenie opłaty administracyjnej. Za zgłoszenie drobnej budowy zapłacisz opłatę 500 CZK, za większą budowę 1 000 CZK.